الافراغ بسبب الهدم او ادخال تغيرات على المحل

اعداد : بدر بنبوشعيب وخالد بلعيزي

مقدمة:

يعتبر عقد الكراء حسب فصل 627 من ق إ ع الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للأخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له”، هذا العقد الذي برغم كل من التشريعات والتنظيمات القانونية التي تخصه، إلا أنه لازال يطرح مجموعة من القضايا التي تخص المكري والمكتري والتي من بينها الإفراغ خاصة الإفراغ لسبب الهدم أو إدخال التغييرات الذي يعتبر من أهم الأسباب المثارة لإفراغ المكتري للمحل، وصورة من صور الإفراغ سواء المعد للسكنى والاستعمال المهني بالنسبة للمجال المدني، أو المحل المعد للمهن التجارية أو الحرفية أو الصناعية بالنسبة للمجال التجاري، ويعتبر هذا الموضوع وليد تطور ومسار تاريخي طويل نظرا للتعديلات المتعاقبة عليه، فمع ظهور مشكلة السكن في بلادنا بداية الثلاثينيات، تم التفكير في إيجاد نصوص منظمة للعلاقة بين الكري والمكتري وبالفعل هيأ المستعمر مدونة العقود والالتزامات 12 غشت 1413 التي تضم الأحكام العامة، لتليها تعديلات متعاقبة بداية بظهير 5 ماي 1928 ثم ظهير 25 دجنبر 1980 تم هناك ق 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة وجيبات الكراء المحلات المعدة للسكنى أخيرا ق 67.12 ظهير 15 نوفمبر 2013 الذي نسخ الظهائر السابقة الذكر مع بعض تعديلات. فهذا القانون يعتبر أول قانون كراء يحقق توازنا عقديا بين المكري والمكتري وقد حمل القانون 67.12 في طياته مجموعة من المظاهر الحمائية للمكتري باعتباره طرف ضعيف في العلاقة التعاقدية يستوجب حماية خاصة. ومن أهم سمات الحماية التي وفرها المشرع للمكتري نجد إلزام بعدم طلب إفراغ المحل إلا إذا كان هناك سبب جدي يدعو حيث نجد حالة تماطل المكتري عن أداء الوجيبة الكرائية أو طلب المكري لإفراغ الاحتياج السكن  كما نجد أيضا الحالة التي يطلب فيها المالك الإفراغ قبل انتهاء المدة من أجل الهدم وإعادة البناء وهذا الموضوع الذي نحن بصدده حيث أن المشرع نص على هذه الوسيلة في مادتين 45 و50 من القانون 67.12، ولا يخفى على أحد أهمية هذا الموضوع حيث تكمن أهميته النظرية في اهتمام وعناية المشرع بهذا الموضوع وتنظيمه في القوانين العامة (ق.إ.ع) والقوانين الخاصة (ق 67.12 وق 49.16). وكذا اهتمام وآراء الفقه والباحثين بهذا الموضوع من خلال الكتابات وأطروحات ورسائل وبحوث منجزة من طرفهم، أما بالنسبة لأهمية العملية فتكمن في عدد القضايا والإشكالات التي يطرحها هذا الموضوع على أرض الواقع أمام القضاء، وصعوبة اتخاذ المحاكم لمواقف نهائية حوله، وكذا عدم استقرار المكتري في المحل السكني، خاصة مع هذا الانفجار الديمغرافي الكبير يؤدي حتما إلى تفاقم مشكل السكن الذي يعتبر من أهم المشاكل الاقتصادية التي تواجه بلادنا والذي يؤثر سلبا على المجتمع خاصة الفئة المتضررة من هذا المشكل، كما أن موضوع الإفراغ لسبب الهدم  أو إدخال التغييرات للمحل يطرح جملة من المشكلات القانونية، منها مدى توفر عنصر الضرورة للهدم أو إدخال التغييرات على المحل ومشكل مدى مطابقة سبب الإفراغ للواقع، والإمساك عن البناء في الحالات الهدم وغيرها من المشكلات القانونية التي سيتم التطرق لها لاحقا، وبما أن الكراء السكنى من الميادين الحيوية في بلادنا والمساهمة في الوعاء الضريبي واقتصادية وذلك ما دفع المشرع المغربي لوضع ترسانة هائلة من القوانين المنظمة ومن هذا المنطلق يمكننا أن نتساءل؛ ما هو التنظيم القانوني لوضعية المكري والمكتري في حالة  الإفراغ لسبب الهدم أو إدخال التغييرات على المحل؟  وللإجابة عن هذا السؤال سنعتمد التصميم التالي:

• اولا: الإفراغ لهدم وإدخال التغييرات على المحل.
• ثانيا: الإشعار وضمانات التعسف في طلب الإفراغ للهدم والتغييرات.

إفراغ لهدم المحل أو إدخال التغييرات عليه:

من خلال الفصل الخامس عشر من ظهير 25 دجنبر 1980 يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم أو إدخال التغييرات عليه ضروري وهي مدة الحالتين المكتري يحظى بالرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه وذلك بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين الموالية لإشعاره وإلا سقط حقه.

ويتعين على المكري إخطار المكتري قبل نهاية الإصلاح أو البناء بشهرين (فصل 10)

انطلاقا من فصل 15 من ظهير 25 دجنبر 1980 يتضح أن المكري يحق له أن يطالب بالإفراغ المكتري إذا دعت الضرورة لهدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه. وبالتالي تعتبر حالة الضرورة شرط أساسي ومهم للمكري في طلب الإفراغ. وإذا انتفت هذه الخاصية الضرورة كان للمحكمة آنذاك رفض تصحيح الإشعار لعدم توافر مقوماته القانونية.

أما الفقه والقضاء المغربي لا يقفان عند هذا التفسير فإنهما يطبقان الفصل 15 بشكل يختلف تماما عن مضمونه المحدد ظاهري في النص فإن الضرورة تتحقق في حالة ما إذا كان المحل مهدد بالسقوط أو الانهيار، في هذه الحالة يتدخل المكري لتفادي هذا الخطر بالإصلاح أو بترميم إما بهدمه كله أو جزئه بحسب وضعية المبنى.

أيضا القضاء المغربي يستقر للمكري الحق وفقا لمقتضيات الفصل 15 نفسه أن يسترد العين بهدمها أو تغييرها تدخيل تغييرات عليها حتى وإن كانت العين سليمة لا تشكو من أي عيب أو خلل إذا كان الهدف هو إعادة بناءها أو زيادة الوحدات السكنية فيها وهذا يعني بأن شرط الضرورة في هذه الحالة غير اللازم بأن القضاء بالإفراغ لا يتوقف عن توفر الضرورة.

أ – حالات الضرورة المبررة للإفراغ وصورها.

وفقا لما استقر عليه القضاء فإن الضرورة التي تستوجب الحكم بإفراغ المكتري قد تتمثل في تداعي المحل وأيلولته إلى السقوط مما يستدعي لهدمه كليا أو جزئيا أو على أقل ترميمه وإصلاحه وقد تكون هذه الضرورة مجرد رغبة المكري في هدم المحل لإعادة بنائه بشكل أوسع أو بزيادة وحداته السكنية عن طريق الإضافة أو التعلية. لذلك وهذا ما سنتناوله في فقرات موالية.

1_ الإفراغ لضرورة الهدم أو الترميم.

يتعلق هذا السبب من أسباب الإفراغ بموضوع المباني والمنشآت آلية السقوط أو التي بحاجة إلى صيانة أو ترميم أو تدعيم ويتعلق الأمر أولا بضرورة الحفاظ على أرواح المواطنين بمنع الكوارث قد تنجم عن السقوط المباني أو أجزاء منها وذلك لا يتحقق إلا إذا تم لإفراغ المنشآت المتداعية لهدمها كليا أو جزئيا أو تدعيمها أو إصلاحها إذا كان ذلك كافيا يتعلق الأمر الثاني في كون المجتمع يعرف أزمة سكنية خانقة بحيث تفرض لمصلحة العامة تجنب هدم المبنى سكنى إلا إذا فرضته ضرورة قصوى مع العمل على تأمين سلامة المباني وضمان صلاحيتها من ناحية الصحية والفنية لأداء الخدمات المطلوبة منها وكذا الحفاظ عليها في حالة جيدة القانون المغربي فلا يوجد تنظيم شامل للمباني المهددة للسقوط أو الانهيار لذلك فإن طلب الإفراغ من أجل الهدم أو إدخال الإصلاحات يظل حق خالص يطالب به المالك بممارسة في إطار القواعد العامة وكذا في مقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980. فلا ينفي إمكانية التدخل الإداري لمنع الانهيار وتداعي المباني وبالتالي تلافي ما يمكن أن يترتب على مساسه بسلامة الأشخاص والسكنية العامة وهامة تدخل ضمن اختصاصات شرطة إدارية[1]. وسنحاول بيان الحد الفاصل بين مجال أعمال القواعد العامة بخصوص الأماكن المعبية وبين نطاق الأحكام المنصوص عليها في التشريع الخاص بالكراء وهكذا سنعرض انفساخ العقد بهلاك العين في القانون المدني ثم نتناول بعد ذلك قواعد إفراغ لضرورة هدم المحل أو إصلاحه في التشريعات الكرائية سيما ظهير 25 دجنبر 1980.

1-1: انفساخ العقد بهلاك العين.

تقضي القواعد العامة في القانون المدني بأن انقضاء التزام أحد الطرفين في عقود الملزمة الجانيين بسبب استحالة تنفيذ يؤدي إلى انقضاء الالتزامات المقابلة له، وينفسخ العقد من تلقاء نفسه[2]، وقد حرص المشرع المغربي بدوره على تأكيد هذه القاعدة في مجال عقد الكراء حيث ورد في فصل 659 من ق. إ.ع أنه “إذا هلكت العين المكتراة أو تعيين أو تغييرات كليا أو جزئيا بحيث أصبحت غير صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله وذلك دون خطأ أي أحد المتعاقدين فإن عقد الكراء ينفسخ من غير أن يكون لأحدهما على الأخر أي حق في التعويض ولا يلزم المكتري بأداء الكراء إلا بقدر انتفائه …”[3] ويتضح من هذا النص أن مناط الهلاك الكلي هو أن يلحق الدمار العين المكراة فيأتي عليها كلها أو يجعلها غير صالحة جميعها لأداء الغرض الذي اكتريت من أجله والهلاك هنا ماديا يلحق مقومات العين المكتراة وكيانها ومع ذلك فإن نفس الأثر يترتب عن الهلاك المعنوي أو القانوني الذي لم يمس نفس الشيء المؤجر في مادته ما دام أنه يحول دون أدائه المنفعة التي قصد أن يستوفيها المكتري منه[4].

وفي جميع الحالات فإن الهلاك لا يعتبر كلي إلا إذا كان يحول دون الانتفاع بالعين جميعها وأن يكون المانع مؤبدا وغير مؤقت[5]. ويعتبر العقد مفسوخا بقوة القانون من تلقاء نفسه أيا كان السبب في هلاك العين أي سواء كان راجعا إلى قوة القاهرة أو خطأ المكري أو خطأ المكتري أو خطأ الغير ولا يقدح في ذلك كون الفصل 659 من ق إ ع المغربي يربط في ظاهر صياغته بين انفساخ العقد وانعدام خطأ أي من المتعاقدين لأن حكم ما ورد في هذا النص ينصرف إلى استحقاق التعويض ولا يجبر المكري في أي من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلزم إذا أقام بناء من جديد مكان المبنى الذي تم إفراغه أن يبرم عقد كراء جديد مع المكتري وإنما المكري ملزما بتعويض المكتري في حالة العين بخطأ ثابت في حقه[6].

وفي حالة هلاك العين آليا فإن المكري ليس ملزما باتباع مسطرة الإفراغ التي يتطلبها ظهير 25 دجنبر 1980 لأن غاية قد تحققت بالفعل بتهدم المبنى وإنما له أن يطالب القضاء بمعاينة الحالة ليقرر بأن عقد قد انفسخ بقوة قانون.

وإذا كان عقد إيجار ينفسخ من تلقاء نفسه وبقوة القانون في حالات الهلاك الكلي فإن الأمر هنا يختلف بالنسبة لهلاك الجزئي للعين المكراة إذ ينشأ هذا اخير قانوني للمكتري يمتلك بموجبه إما أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع وإما فسخ العقد دون إخلال بحقه في القيام بالترميمات الضرورية لصياغة العين المكراة[7]. ونكون بصدد الهلاك الجزئي إذا ترتب عنه انتفاء من جزء من العين أو كان مصير المانع إلى الزوال قبل انتهاء مدة  العقد و هنا هذه مسالة سواء كان هلاك كلي او جزئي فإنها من مسائل التي تخضع لسلطان القاضي وتقديره دون رقابة محكمة النقض مادام الشخص سائغا[8] أما بالنسبة لإمكانية الإفراغ المكتري قصد القيام بأعمال الترميم، وإصلاح فهنا نستحضر فصل 645 من ق.إ.ع المغربي.

2-1: ضرورة هدم المحل أو إصلاحه في القوانين الخاصة.

رأينا أن القواعد العامة في القانون المدني قد تضمنت أحكاما خاصة بحالة هلاك العين كليا أو جزئيا، غير أنما قد يثير الالتباس بهذا الشأن كون المشرع المغربي أورد ضمن أسباب الإفراغ المنصوص عليها في ظهير 25دجنبر 1980 حالة وجود ضرورة تستدعي هدم المحل أو إصلاحه ويتعلق الأمر كما أشرنا إلى ذلك بالمباني المتداعية، أو المهددة بالسقوط وهو ما يوحي بأن موضوع ذاته أصبح محكوما بقانونين اثنين. فنطرح إذن مسألة التنازع بينهما،ذلك لأن مقتضيات كل منهما مختلفة عن الأخرى، صحيح أن الإفراغ  للهدم أوإصلاح

وفقا للفصل 15 من ظهير 1980 واجب ولازم وأن العلاقة التعاقدية تنقضي حتما ثبوت ضرورة هدم المحل أو إصلاحه وهي نفس النتيجة التي تحقق بانفساخ العقد عند الهلاك العين أو تعيبها وفقا لقواعد القانون المدني وخاصة فصل 659 منه ولكن الفرق بين القانونين يظل مع ذلك كبيرا وواسعا بحيث لا يمكن التوفيق بينهما، فانفساخ يتم بقوة القانون ولن يكون الحكم القضائي إذا صدر بهذا الشأن إلا كاشفا عن واقع مقرر سلفا، في حين انفسخ العقد وإفراغ المكتري لضرورة الهدم أو إصلاح لا يمكن أن يتحقق إلا باتباع المسطرة الخاصة بالإفراغ والمنصوص عليها في ظهير 1980 وينبغي أن يصدر به حكم قضائي بنشئه ويقرره غير أن هذا التعارض في حقيقة الأمر لا وجود له مطلقا لأن مجال إعمال القواعد العامة وخصوصا منها مقتضيات فصل 659 من ظهير الالتزامات والعقود محدد في حالة الهلاك العين كليا أو جزئيا أو في حالة لم تعد صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله. أما نطاق إعمال مقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980 فيتحدد وفق الفصل 15 منه بوجود حالة ضرورة تستدعي هدم المحل أو إصلاح هو ترميمه، ولكن هذه الضرورة في جميع الحالات ينبغي ألا تبلغ درجة تصبح معها العين غير صالحة للسكنى مطلقا فيكون إذا مدى قابلية العين للسكنى رغم ما أصابها من عيب أو تلف أو عدم قابليتها لذل هو معيار الذي يعتمد عليه لتحديد مجال إعمال قواعد القانون المدني أو قواعد ظهير1980[9].

لكن ماذا نقصد بالضرورة التي ينبغي وفقا للفصل 15  من ظهير 1980 توفرها للحكم إفراغ المكتري قصد هدم المحل أو إصلاحه أن النص لا يشير إلى أية عناصر يمكن الاستعانة بها لتحديد مفهوم هذه الضرورة، خلافا لما عليه في ظهير 24 ماي 1955 الذي يشترط لرفضه تجديد العقد في الأماكن المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي أن يكون مالك وخيما مفتقدا للشروط الصحية أو أن يكون في شغله خطر بسبب انعدام الأمن فيه[10].

ويمكن القول بأن القضاء المغربي كان يعتبر توافر عنصر الخطر هو المؤشر الرئيسي لتحديدي الأماكن المخلة[11]. وهو المقصود دون شك بالضرورة الموجبة للإفراغ في ظل الفصل 15 من ظهير 1980، ونظرا لأن الخطر على درجات فإن مسطرة الإفراغ ينبغي أن تختلف باختلاف نوع الخطر فإن كان هذا أخير داهما لم يعد بالإمكان اعتبار العين دون احتمال التعرض لاذى وشيك  ومحقق الوقوع بسبب حالة عدم الأمن فإن قاضي المستعجلات هو مختصر بإصدار أمر يقضي بطرد شاغلي هذه العين كإجراء وقتي دون مساس بجوهر النزاع[12]، أما إذا كان الخطر عاديا وهو أن يكون محقق وقوع ولكنه مع ذلك لا يجعل العين غير قابلة للاستعمال فيما أعدت له ويترك فرصة كافية لتدبير ومناقشة احتمالات المترتبة عليه وكيفية مواجهته فإنه ينبغي اتباع مسطرة الإفراغ المنصوص عليها في ظهير 25 دجنبر 1980 وهنا يتعين على المحكمة وفق الفصل 15 أن تجيب مالك إلى طلبه فتقضي بإفراغ المكتري من غير أن يكون لها أي سلطة تقديرية في ذلك متى تب لديها توافر عنصر الخطر لمفهوم السابق إشارة إليه.

إذا فصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 يشترط لثبوت وخاصة المبنى أن يصدر قرار إداري بهذا الشأن فإن فصل 15 من ظهير 1980 لا يحدد وسيلة معينة لإثبات الضرورة ومع ذلك فإن القضاء المغربي يعتمد في هذا الخصوص أساسا على نتائج المعاينة التي تتضمنها قرارات البلدية والتي تقوم بها مصالح الهندسة التابعة للعمالات والسلطات المحلية[13]، غير أن القضاء يفسخ العقد وإفراغ المكتري لا يتوقف حتما على وجود قرار إداري يثبت خطورة المبنى وتهديده بالانهيار بل إن المحكمة تمتلك سلطة تقدير مدى هذه الخطورة والوقوف عليها من خلال كل الوسائل الممكنة دون حاجة إلى صدور قرار إداري في هذا الإطار فلها أن تكتفي بنتيجة الخبرة الذي يدلي بها لمالك كما أن لها في حالة ما إذا نازع المكتري في تقرير الخبير أن تأمر بإجراء خبرة مضادة قصد تحقق الأمر[14].

2_ الإفراغ من أجل الزيادة في المساكن أو تجديدها.

درج القضاء المغربي منذ صدور ظهير 5 ماي 1928 في نطاق سلطته التقديرية على الإقرار المالك بحقه في المطالبة بإفراغ المكتري قصد استعادة العين من أجل بإفراغ المكتري قصد استعادة العين من أجل هدمها لإعادة بنائها بشكل أوسع أو إدخال تغييرات عليها تستهدف بالأساس الزيادة في الوحدات السكنية عن طريق  التعلية بإضافة طوابق جديدة أو تمديد المساحة المبنية[15].

وبالرغم أن المشرع لم يتعرض لهذه الحالة بدافع أنها لم تعود لها وجود في القانون المغربي الحالي فإننا قد ارتأينا مع ذلك أن نتناولها على سبيل البيان والمقارنة خصوصا وأن الاجتهاد القضائي أصبح مستقرا كما سنرى على أن من حق المالك أن يحصل على الحكم بالإفراغ لهذا السبب.

وسنتناول في هذه الفقرة على ضوء ما استقر عليه القضاء المغربي وأحكام بعض القوانين المقارنة فنعرض أولا حالة الإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء تم إفراغ من أجل إدخال التغييرات على العين ثانيا

1-2_ الإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء بشكل أوسع.

كانت المادة 2 من القانون المصري رقم 121 لسنة 1447 تنص على أنه ولا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا أحد أسباب الآتية: إذا أراد المالك الهدم المكان المؤجر لإعادة بنائه بشكل أوسع يشتمل على عدة مساكن أو عدة محال بشرط أن يشرع في الهدم في بحر شهر من تاريخ الإخلاء ويبدأ في البناء فورا وإلا كان للمستأجر الحق في العودة إلى أشغال المحل فضلا عن مطالبة المؤجر بالتعويض، وقد استهدف المشرع المصري من هذا النص إتاحة الهدم المباني القديمة محدودة الانتفاع لإقامات عمارات حديثة لما يترتب عن ذلك من تخفيف في أزمة المساكن[16] لذلك تدخل المشرع المصري لحماية مستأجري المباني المطلوب هدمها وبالنسبة للمغرب منذ صدور ظهير 5 ماي 1928 والقضاء بحث على إعطاء المالك حق طلب الإفراغ إذا كان المقصود هو هدم المحل وإعادة بنائه بشكل أوسع ولكنه لم يقرن ذلك مطلقا بشرط توافر حالة الضرورة فقد كان المقصود دوما هو اتاحة الفرصة لهدم كثير من الخرائب أو المنازل العتيقة القائمة في موقع تصلح لإقامة مبان ضخمة من شأنها أن تسد متطلبات الوقت الحاضر وتساهم في تخفيف أزمة السكن من جهة[17] وبعدما صدر ظهير 25 دجنبر 1980 أورد المشرع المغربي هذا سبب ضمن تعداده المحدد النهائي لحالات الإفراغ ولكنه قننه مانرى بطريقة غير مطابقة لما كان القضاء قد استقر عليه في ظل القوانين السابقة، وكما نصت على ذلك فقرة أولى من فصل 15 وذلك فنعتقد بأن فصل 15 يتحدد مجال إعماله في حالة المباني المهددة بالسقوط والانهيار ولا يمكن أن يتعدى إلى رغبة في الهدم وإعادة البناء بشكل أوسع وسندنا في ذلك أدلة متعددة نجتزئ منها ما يلي:

1. أن أيلولة المباني للسقوط تشكل خطرا حقيقيا على المالك باعتباره مسؤولا عما تلحقه منشأته من أضرار بالغير في حالة تداعيها وانهيارها[18] وعلى المكتري نفسه وكذا على الغير والمجتمع كله[19]. لذلك من الطبيعي أن يكون تصحيح الإشعار بالإفراغ في هذه الحالة لازما ومتعينا كما يقتضي فصل 15 من الظهير بل ينبغي أن يتم بصفة استعجالية عندما يقتضيه الأمر تفاديا للوقوع في الخطر ومنعا لتحقق الكارثة ولو لم تفتقر مدة الكراء الاتفاقية.
2. إن الضرورة بالنسبة للأماكن المهددة بالسقوط تتحدد وفقا لمعيار الموضوعي قوامه ما تمثله هذه المباني من خطر الأرواح والممتلكات بحيث توجد فعلا وضعية غير عادية تستدعي تدخلا لإفراغ المباني[20].
3. إن القضاء المغربي ذاته لئن كان يستند في حكمه بالإفراغ حالة الرغبة في الهدم وإعادة البناء على مقتضيات فصل 15 من ظهير 25 دجنبر 1980 فإنه مع ذلك لم يتطلب في أي من القرارات التي وقفنا عليها توافر حالة ضرورة بل إن نظر المحكمة يقف عند التثبت مما إذا كان المشروع لم يتقدم به المالك من شأنه أن يزيد في المساكن والمحال أم لا دون اعتبار لوضعية مبنى ؟؟؟ المجلس الأعلى سابقا في هذا الشأن بأن القرار بتأكيده أن المشروع سيساعد على تخفيف أزمة السكن يكون قد علل ما قضى به تعليلا سليما حتى لو ثبت أن البناء المزمع هدمه لا يعتبر قديما  وهكذا فإن المحكمة ليست ملزمة بالبحث في مدى ضرورة هدم المحل ولكنها مدعوة فقط إلى التأكد من جدية طلب المالك.
4. أن الذي لا جدال فيه هو أن الصياغة المخلة والمجيبة لنص الفصل 15 من ظهير 1980 قد تفتح المجال للتفسيرات والتأويلات متباينة. ونحن نعتقد أن المشرع منزه عن أن يخلط بين حالتين متمايزتين بحيث لا علاقة البتة بينهما.
5. وأيا كان الأمر فإن خلاصة ما نرى هو أن المزج بين حالة الإفراغ لهدم المحل بسبب تعيبه وتداعيه وبين حالة الإفراغ من أجل الهدم قصد إعادة بنائه بشكل أوسع أم لا يستقيم للاختلاف البين والواضح بين الحالتين هذا اختلاف يقتضي حتما مماثلا في الأحكام والشروط والقيود وهذا ما تأخذ به التشريعات المقارنة فعلا.

2-2_ الإفراغ من أجل إدخال تغييرات هامة على العين.

وفقا لقواعد العامة لا يجوز للمالك أن يجري من حيث المبدأ أية تغييرات أو تعديلات على العين المؤجرة خلال مدة العقد لأن الالتزام بالضمان يقتضي بالنسبة إلى المكري والتزامه بالامتناع عن كل ما يؤدي إلى تعكير صفو حيازة المكتري أو إلى حرمانه من المزايا التي كان من حقه أن يعول عليها بحسب ما أعد له الشيء المكتري والحالة التي كان عليها عند العقد . وقد سار القضاء المغربي في ظل ظهير 5 مايو 1928 على منح المالك حق طلب الإفراغ إذا كان يقصد من استعانة العين بإضافة محلات أخرى عن طريق التعلية[21] على أساس أن ذلك من شأنه أن يمكن الملاك من المساهمة والتخفيف من أزمة السكن بإضافة وحدات سكنية جديدة. أما ظهير 25 دجنبر 1980 فإنه لم يكن بهذا الخصوص أيضا بالوضوح المطلوب إذ أن فصل 15 يقضي بأنه يتعين على المحكمة الإشعار بالإفراغ إذا كان إدخال التغييرات هامة على العين ضروريا ولكنه لم يحدد المقصود بهذه التغييرات ولم يشر إلى طبيعتها وهو ما يستلزم الاستئناس في هذا الشأن بالقانون المقارن فقد عرفت محكمة النقض المصرية التعديلات جوهرية بأنها تلك التي يكون من شأنها التغيير من معالم العقارات أو من كيفية استعمالها بحيث تغير من قيمتها الإيجارية تغييرا محسوما.

فنحن نعتقد بأن القضاء بالإفراغ لا يكون متعينا على المحكمة ما لم يثبت أن وضعية تستدعي إصلاحات هامة وأن تنفيذ الأشغال اللازمة لهذه التغييرات تقتضي حتما مغادرة المكتري للمحل فإذا كان المؤدى من الفصل 15 أن محكمة ملزمة بتصحيح الإشعار بإذا كان إدخال التغييرات هامة على العين ضروريا وهو ما يفيد شرط لازم لإدخال التغييرات فإن الأمر ينبغي خلاف ذلك بخصوص حالة التي نحن بصددها إذ ضرورة هنا شرط الإفراغ وليس لإدخال التغييرات وإلا فإن الأخذ بغير ذلك يؤدي إلى نتائج غير مقبولة فلا يعقل أن يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ بإدخال التغييرات على العين اذا تأكدت المحكمة بان هده اشغال ثم إنجازها دون حاجة الى  الإفراغ المحل .

ب_ الهدم وإعادة البناء على ضوء ال ق 67.12

ومنه فقد ورد الهدم وفقا للقانون 67.12 كسبب في القانون الكراء 67.12 مطلقا لأن المشرع لم يحدد ما إذا كان الهدم الجزئي موجبا للإفراغ كليا أو جزئيا إلا أنه منطقيا يعتبر الهدم الجزئي موجبا للإفراغ إذا استحال مع المكتري في الاستفادة من العين المكتراة على الوجه المطلوب[22] وقد كانت المادة [23] 15 من القانون 06.79 مشابهة للمادة الحالية من القانون 67.12 هو ما نتج عنه آراء فقهية عديدة لما تثيره المادة السالف ذكرها، ولعل من بين الملاحظات التي أبداها الفقه على المادة أعلاه نجد تنصيص المشرع على وجوب كون هدم “ضرورة” دون تحديد المقصود بالضرورة وبحالاتها الشيء الذي جعل آراء الفقه تتضارب حول ذلك فهناك من يرى أن الضرورة تنحصر في كون المحل آيل للسقوط[24] وذهب اتجاه آخر يرى أن ضرورة تشتمل رغبة المكري في الهدم البناء من أجل إعادة بنائه وفق معايير عمرانية حديثة وما يمكن ملاحظته أن الهدم من أجل إعادة البناء دائما يرتبط بالرغبة في التوسع لكنه مع ذلك لا ينحصر في هذه الحالة بل يتعداها ليشمل رغبة المالك في جعل عقاره مواكبا للتطور المعماري وذلك بعد هدم المحل الأول وهذا ما يسمى بالتوسع العمودي[25] تنتج في العديد من الأحيان من المجلس الجماعي أو السلطات المحلية التي تشعر مالك بهذه ضرورة وذلك بتوجيه اشعار للمكتري بضرورة العام لكون عقاره يشكل خطرا على حياة العامة وهذا ما أصبحنا نلاحظه في الواقع من خلال كثرة الانهيارات التي تعرفه العقارات خصوصا في أحياء العتيقة ويتم ذلك عن طريق تقديم مصالح البلدية لرخصة الهدم. إلا أن المشرع المغربي من خلال قانون الكراء السكني رقم 67.12 لم يشر بضرورة الحصول على هذه الرخصة لطلب الإفراغ لهدم وإعادة البناء بخلاف المشرع التجاري[26] الذي اعتبرها شرط لطلب الإفراغ لهدم الخاص بالمحلات التجارية وحتى قضاء ذهب نفس اتجاه الذي اعتبر الحصول على هذه الرخصة امرا اجباريا لطلب الهدم اذ جاء في احدى قرارته مايلي” لما كان النزاع يتعلق بافراغ المحل المكتري لهدمه وإعادة بنائه واستدال المكري على عزمه بتشييد بناء جديد بالتصميم وبرخصة البناء فانه يكون قد اثبت حالة الضرورة التي توجب التصحيح الاشعار في هذه الحالة تكون المحكمة قد جانبت الصواب لما رفضت الطلب”

إذن فالضرورة وفق ما نصت عليه مادة 50 من ق 67.12 تستوعب كافة الصور التي يمكن أن يكون فيها الهدم ضروريا[27] وذلك لكون المشرع لم يحصر حالات الهدم ولا صورها أو طرفها وترك باب القضاء من أجل تقرير في ذلك.

ويعد إفراغ المكتري من المحل المعد للاستعمال السكني أو المهني من أجل إدخال التغييرات مهمة عليه هو شقق الثاني من فقرة 3 من المادة 45 من قانون الكراء 67.12.

فالمشرع أيضا أدخل هذه الحالة ضمن حالات الضرورة الموجبة لطلب الهدم[28]، إلا أنه رغم ذلك لم يبين المقصود بالتغييرات الضرورية ونطاقها لكن يمكن القول بأن التغييرات التي يمكن أن توجب الإفراغ في هذه الحالة هي الإصلاحات وأشغال الصيانة الضرورية المألوفة وهذا يظهر بشكل واضح عند اعمال المقتضيات المادة 10 من ق 67.12[29] بشكل مخالف لأن هذه المادة تنص على صلاحيات التي تمكن المكتري استعمال العقار بشكل عادي أما إصلاحات الواردة في مادة 45 فهي تمنع من استعمال عقار من طرف المكتري  إذن من خلال ما سبق يمكن قول إذن حالة الضرورة الواردة في مادة 45 من قانون 67.12 سواء من حيث إفراغ للهدم وإعادة البناء أو من أجل التغييرات ضرورية على المحل كلها جاءت لتحمي المكري ولو بشكل ضيق أن أغلب قضايا تستعين فيها المحكمة بإجراءات الخبرة في تقدير حالة ضرورة أو من أجل إدخال التغييرات مهمة على العقار أو من أجل هدمه وإعادة بنائه.

إذن بالنسبة هنا دعوني أشير لبعض أحكام القضائية قرار المحكمة الابتدائية بمكناس القانون المدني أكرية عدد 1302.71-2018 صدر بتاريخ 11/10/2018 المتعلق بالإفراغ للهدم وإعادة البناء.

وكذلك قرار المحكمة الابتدائية بمكناس عدد 252-1302-2019 صدر 9-5-2019 المتعلق إفراغ المباني الآيلة للسقوط صدر في حقها الإفراغ من طرف رئيس الجماعة الترابية.

ثانيا : الاشعار وضمانات عدم التعسف في طلب الافراغ للهدم او التغييرات

أ -الإشعار بالإفراغ

مفهوم الإشعار بالإفراغ:

ليس هناك تعريف للإشعار بالإفراغ في ضوء قانون 67.12، لكن يمكن تبني تعريف الأستاذ محمد بن أحمد بونبات بأنه تعبير صريح من المكري بعزمه على انتهاء العلاقة التعاقدية، والذي يجب لزاما تحريره بالكتابة وتضمينه مقتضيات الفصلين 8و9 ق 79/6 القديم، والفصول من 44 إلى 54 بالنسبة للقانون 67.12 الحالي، الباب السابع منه المتعلق بإنهاء عقد الكراء.

وحسب الأستاذ محمد بن أحمد بونبات، يعتبر الزام المكري بإشعار المكتري من الضمانات المجنبة للإفراغ التعسفي، وهو نفس ما نص عليه القانون الحالي في مادة 44، التي تنص على أنه رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، تنتهي عقود الكراء المحلات المشار إليها في المادة 1 من هذا القانون، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء.

1_طلب الإشعار بالإفراغ

بالإضافة إلى شرط الكتابة، فإنه حسب الأستاذ محمد بن أحمد بونبات لا بد من احترام مقتضيات الفصل 9 من ق 6/79، ويجب أن يتضمن الإشعار تحت طائلة البطلان:

1. شمول مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها. فلا يجوز تجزئها، وهو نفس ما نصت عليه المادة 46 من ق 67.12.
2. بيان الأسباب المثارة من طرف المكر، حيث الزمت الفقرة الثانية ف 9 ق  79/6 المالك من تضمينه في الإشعار بالإفراغ بسبب الإفراغ المثار من طرفه، كما ألزمته بأن يكون هذا السبب من بين السباب المذكورة في ق 79/6 (كتاب محمد ) وهو نفس ما سار عليه القانون الحالي 67.12 في مواده 46.45. حيث تنص المادة 46 على ضرورة تضمين الإشعار بالإفراغ الأسباب التي يستند عليها المكري، كما ألزمت المادة 45 على جديد ومشروعية هذه الأباب وحددتها. والتي من بينها سبب ضرورة هدم المحل المكترى وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب  الإفراغ.
3. الإشارة إلى أجل شهرين، حيث أنه في ضوء القانون القديم (ف 9 ق 79/6) ينص على تضمين الإشعار أجل ثلاثة أشهر على الأقل، في حين عمل المشرع المغربي بمقتضى قانون 67.12 في مادة 46 على تقصير هذه الآجال إلى شهرين فقط. كمهلة للمكتري للبحث عن مكان جديد إن رضي بإفراغ المحل استجابة لرغبة المكري بصورة تلقائية. ومنها ما يكمن الاختلاف بين القانون القديم وما جاء به القانون الحالي قانون 67.12.

(هذا بالنسبة لمتضمنات الإشعار التي يجب أن يتضمنها).

(هذا بالنسبة لمضمون وشكلية الإشعار بالإفراغ).

أما بالنسبة لطرق التبليغ بالإفراغ، فإنه حسب ف 10 ق 99/63 يبلغ الإخطار بالإفراغ برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل، أو بإحدى الطرق المشار إليها في الفصول 37.38.39 ق.م.م أو عن طريق الأعوان القضائيين أو كتابة الضبط. إلى أنه في إطار ق 67.12 اكتفى المشرع بذكر الطرق المشار إليها في الفصول 37.38.39 ق.م.م بحيث ينص ف 37 بوجه الاستدعاء بواسطة أحد أعوان كتابة الضبط، أو أحد الأعوان القضائيين أو عن طريق البريد برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بالطريقة الإدارية.

ف 38 يسلم الاستدعاء تسليما صحيحا إلى الشخص نفسه أو في موطنه إلى أقاربه أو خدمه أو لكل شخص آخر يسكن معه.

ف39 ترفق بالاستدعاء شهادة يبين فيها من سلم له الاستدعاء وفي أي تاريخ ويجب أن توقع هذه الشهادة من الطرف أو الشخص الذي تسلمها في موطنه.

ويبتدئ أجل الشهرين من تاريخ التوصل بالإشعار حسب المادة 46 ق 67.12

وتجدر الإشارة إلى أنه في حالة موت المكتري وترك ورثته في المحل، يوجه للإشعار للورثة تحت إشارة ورثة فلان أي اسم المكتري بدون تعيين صفاتهم وأسمائهم، كما أن تسليم الإشعار إلى أحدهم يعتبر تبليغا صحيحا منتجا لآثاره (حسب المجلس الأعلى)، وهذا ما نصت عليه المادة 53 ق 67.12.

أما بالنسبة لباعث الإشعار فشرط الصفة حسب الأستاذ محمد بن أحمد بونبات لا يقتصر على المالك وحده، بل يشتمل كذلك أشخاص آخرين بمناسبة إبرامهم للعقد مع المكتري كالنائب القانوني للمالك. وعليه المعين بصوره اتفاقية، الشريك المشاع في حالة تملكه ثلاثة أرباع الملك، وكذلك صاحب الحق العيني (مثال المنتفع الذي يكري حقه انتفاعه على العين المنتفع بها. لكن شرط الصفة يعتبر منتفيا إذ لم تمضي على شراء المحل من المالك الجديد مدة ثلاثة سنوات (ف 14 ق 79/6)، وكذلك الشريك الذي يملك أقل من ¾ الملك، فلا بد من انضمام شركائه لطلبه. (ف 1/971 ق ل ع). وإذا تخلف شرط الصفة يكون الإشعار بالإفراغ مآله البطلان.

2_دعوى تصحيح الإشعار:

اعتبارا لكون الإشعار بالإفراغ الذي يوجهه المكري للمكتري لا يشكل سوى إجراءا شكليا وسندا قانونيا للجوء إلى القضاء للمطالبة بالإفراغ عن طريق تصحيح هذا الإشعار، فإنه غالبا ما يرفض المكتري الاستجابة إلى طلب المكري وبالتالي يكون المكري مجبرا على اللجوء للقضاء وتقديم دعوى لتصحيح هذا الإشعار وهذا ما نصت عليه المادة 47 ق 67.12، إذ تنص على أنه في حالة رفض المكتري الإفراغ يحق للمكري اللجوء إلى القضاء لتصحيح هذا الإشعار، ورفض المكتري يمكن أن يكون ضمنيا بمرور أجل الشهرين أو صريحا.

والواضح أنه بالإضافة إلى الشروط العامة التي يتطلبها هذا الإشعار هناك شرط رفض المكتري للإفراغ. كما أنه بالإضافة إلى هذا الشرط، هناك شرط آخر تنص عليه المادة 48 ق 67.12 التي تنص على أنه لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45 من نفس القانون، هذا السبب الذي سبب الهدم أو إدخال تغييرات على المحل. هذا السبب الذي اشترطت المادة 50 فهي شرط الضرورة الذي يتمثل في انعدام الشروط الصحية بالمحل المكتري، أو إذا رغب المكري في إقامة بناء مكان البناء المهدم، أو ظهرت مستجدات بمقتضى وائق التعمير تسمح ببناء إضافية من شأنها أن تثمن العقار.

(حسب تحليل استاذنا الفاضل محمد العروصي)

والقضاء في المغرب لم يهتم بحالة الضرورة التي تستدعي الهدم، وإنما كان اهتمامه بالمشروع الذي يتقدم به المالك، هل من شأنه أن يزيد في عدد المساكن والمحلات أم لا؟ (محمد العروصي) أي دون كثرة اعتبار لوضعية المبنى، ولهذا يرى الأستاذ محمد بن أحمد بونبات عن صواب بأن على المحكمة أن تأخذ بعين الاعتبار حالة العين المكتراة في حد ذاتها، وتقدر ما إذا كانت الوثائق والمستندات المتعلقة بالنازلة ثبتت يقينا أن هدمها ضروري لتلاشيها وتهديدها بالسقوط.

وتجدر الإشارة إلى أنه حسب المادة 51 نفس القانون، مراعاة للتوازن بين اطراف العلاقة التعاقدية، يجب على المكري في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ أن يؤدي للمكتري إضافة إلى ؟؟ الانتقال المثبتة تعويضا قيمته وجيبة كراء سنة حسب آخر مبلغ الوجيبة المؤدى من طرف المكري.

ب_ ضمانات عدم التعسف في طلب الإفراغ للهدم أو التغييرات:

      لا شك أن حق المكري في الإفراغ من أجل الهدم لإعادة البناء أو إدخال تغييرات هامة على العين من أكثر الأسباب تهديدا لاستقرار المكتري وذلك يرجع لسببين:

أولهما أن هذه الرخصة مرتبطة بمجرد إرادة المالك، إذ لا توجد ضوابط يمكن اعتمادها لمعرفة مدى صوابية الإشعار وعدم صوابيته، كما أن استلزام الإدلاء بالتصميم ورخصة البناء أو التعديل لا يكفي حتى لضمان جدية الطلب أو الكشف عن حاجة جدية إلى الهدم أو القيام بتغييرات خاصة أن هذه الوثائق لا تكلف المالك شيئا يذكر سواء ماديا أو معنويا.

ثانيهما أن هذا السبب هو الوحيد من ضمن حالات الإفراغ الذي يتحتم فيه على المحكمة أن تجيب أن تجيب المالك إلى طلبه دون أن يكون لديها أية سلطة لتقديره، وإذا كان لهذا المقتضى ما يبرره في حالة تداعي المحل إفراغه للسقوط، فإنه في حالة التوسع يظل موقفا مثيرا للاستغراب وعديم السند، عكس ما هو عليه الأمر في طلبات الإفراغ المستندة إلى الخطأ الذي ارتكبه المكتري، أو حاجة المكري إلى العين أو غيرها من أسباب الذي منح المشرع فيها للمحكمة سلطة تقديرية واسعة.

ولتفادي تعسف المالك طلب الإفراغ المستند إلى مقتضيات ف 15  ظهير 1980  يتطلب من  القضاء التأكد من جدية طلب الإفراغ إلى جانب الضمانات اللاحقة المتمثلة في حق الأسبقية المنصوص عليها.

   _1التأكد من جدية الطلب بالإفراغ

(أشرنا سابقا) أن المحكمة ليست ملزمة بإجابة طلب المالك بعد إدلائه أو الحيلولة دون تعسف المالك في استعمال للرخصة المخولة له، عكس باقي التشريعات المقارنة كالقانون المصري والفرنسي ³²التي تحدد للمالك مهلة للهدم والبناء وإدخال التغييرات فضلا عن إمكانية منح المكتري تعويض فإن القانون المغربي في ظهير 25 دجنبر 1980 قد عدد المشرع حالات الإفراغ ومجالها وشروطها، فإنه لم يضع لهذا السبب بالذات ما يكفل عدم الإضرار بأي من المكري والمكتري أو بالمصلحة العامة. حيث جاء ف 15 خالي من أي ضمانات تحول دون إفراغ المكتري المسوغ غير جدي. فليس هناك تحديد لأجل معين ينبغي أن تتم خلاله عملية الهدم وإعادة البناء أو إدخال التغييرات المزعومة على العين. مما يظهر مدى قصور هذا النص، والذي يشكل تهديدا حقيقيا لحق المكتري في الاستقرار ومع ذلك فإنه لا يوجد ما يمنع القضاء المغربي على الأقل في حالات المنشآت الآلية للسقوط من تقييد المالك قبل إجابته إلى طلب الإفراغ بالشروط التي يراها كفيلة بضمان جديته خصوصا تاريخ الشروع في الهدم والبناء والمدة التي ينبغي أن تستغرقها عملية إنجاز الأشغال لأن ف 15 لا يتضمن على ألقل من يمنع ذلك (الشيء الذي أصلحه انون 67.12) حيث خصص المشرع مجموعة من الحقوق للمكتري للحفاظ على حقه واستقرارهن ومنع المكري من التعسف في استقبال حقه.

_2حق المكتري في العودة إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه.

بموجب الفصل 15 من ظهير 25 دجنبر 1980 ³³يحظى المكتري الذي تم إفراغه من أجل هدم أو إدخال تغييرات امة عليه بالأسبقية للرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه، بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين المواليين لإشعاره من المكري، وإلا سقط حقه وتؤخذ بعين الاعتبار بالنسبة لتحديد الكراء الجديد سواء؟؟ الطرفين أو بحكم القاضي، الصوائر والتغييرات المدخلة على المحل ما مدى التزام المالك بمراعاة حق الأسبقية الممنوح للمكتري أو ما إجراءات وشروط ممارسة هذا الحق؟ بحيث في حالة عدم اتفاق المكري والمكتري على الوجيبة الكرائية الجديدة فان المحكمة تتولى تحديدها بناءا على طلب الطرفين احدت في اعتبارها الصوائر والتغييرات المدخلة على المحل وكذا راسمال المستشر وهذا مانصت عليه أيضا المادة 50 ق 67 .12بحيث يعتبر حكم القضاء ضمانه هامة اثناء تحديد الوجيبة الكرائية وبالتالي لا يسمح بمراجعة الكرائية الى بعد 3 سنوات على الأقل من تاريخ الاتفاق او الحكم القضائي حسب المواد 33 32 ق 67.12

³² الفقرة الثانية من المادة الثانية من الق المصري مادة 11و12 من الق الفرنسي في 1948/9/1

 ³³قرار المجلس الأعلى 151بتاريخ1969/3/2

                                   مدى التزام المالك بمراعاة حق الأسبقية. -1-2

 تعديله، التزامه ألأصلي بعدم نقل حيازة العين عند استعادتها من أجل الإصلاح أو التغيير، وكذا ضرورة إعادة البناء في حالة الهدم بشكل يوفر للمكتري محل يمارس عليه حق العودة

2-1-2علاقة المكتري بالمحل المراد إصلاحه أو تعديله:

     إن إفراغ المكتري للمحل ليس نهائيا في هذه الحالة، وإنما هو مؤقت بهدف تمكين المالك من إنجاز الأشغال اللازمة في ظروف عادية، لذلك لايترتب عليه فقدانه لا على صلة بهذا المحل. فيظل هذا الأخير طيلة مدة أففراغ من أجل الترميم أو التعديل في حيازة المكتري قانونيا وهذا عني أن المالك يمتنع عليه مطلقا كراء هذا المحل للغير كما يمتنع عليه هدمه

-تأجير العين للغير.

      قد يستغل المالك خلو العين من المكتري بعد استعادتها لغرض الترميم وإجراء أعمال التغيير، فيقدم على كرائها لشخص آخر دون تمكين المكتري الأول من ممارسة حق العودة إليها بعد تمام الأشغال. والواقع أن ف 15 في ظهير 1980 يتعرض لمثل هذه الحالة. فيذهب رأي من الفقه المغربي إلى أن حق المكتري السابق يقف عند المطالبة بالتعويض دون أن يملك شيئا تجاه المالك أو المكتري الجديد³⁴. ومع ذلك فإننا نعتقد أنه ما دامت العين تعتبر خلال مدة الإفراغ المؤقت من أجل الإصلاح أو التعديل في حيازة المكتري قانونيا فمعنى ذلك أن يده لم ترفع إلا رفعا رمزيا لإجراء الأشغال. وبالتالي لايمكن للمكتري الثاني التمسك بالعين ومن ثم فإنه يجوز للمكتري الأصلي اللجوء إلى القضاء المستعجل لتمكينه من ممارسة حق الأسبقية وطرد المكتري الجديد. وهو نفس ما نصت عليه المواد من 67 إلى 70 ق 67.12 غير أنه لا يقبل الطلب إلا إذا أثبت صاحبه أنه أدى ما بذمته من مبالغ كرائية. كما لا يقبل هذا الطلب بعد مرور 6 أشهر على التنفيذ، كما أن الأمر ينفذ بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه في الأصل وفي حالة استحالة التنفيذ جاز للمكتري ومن يمثله أو يقوم مقامه أن يطالب بالتعويض عن الضرر.

-هدم العقار بدل إصلاحه أو تعديله:

       إن إفراغ المكتري في هذا لغرض يتم وفق قرار أو حكم يقضي بأن المبنى في حاج إصلاح وترميم أو إدخال تغييرات هامة عليه خلال مدة محددة، إلى أنه إذا أقدم المالك على هدمه فهذا يجعل ممارسة المكتري لحقه في العودة غير ممكن، فيحق للمكتري المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي قد تلحقه نتيجة اعتداء المكري على حقه في العودة. والتعويض هنا يجد أساسه في ف 17 دجنبر 1980، لأن إقدام المالك عل هدم العقار دليل واضح على أن سبب الإفراغ غير مطابق للواقع. وهو ما يشترطه ف 17 لثبوت الحق في التعويض وهو نفس ما نصت عليه المادة 52 من قانون 67.12 التي تنص على أن الإفراغ إذا تم على سبب غير صحيح، يحق للمكتري مطالبة المكري بتعويض يساوي قيمة الضرر الذي لحقه نتيجة ذلك لا يقل عن الوجيبة الكرائية لمدة سنة.

_2-2-2 ضرورة إعادة لبناء في حالة الهدم:

إن ممارسة حق العودة تقتضي بداهة التزام المالك بإعادة بناء المحل بعد تمام هدمه. وقد كان من المفروض أن يتم التأكيد على ذلك في صراحة ووضوح. غير أن ف 15 لم يتضمن في الحقيقة أية إشارة إلى الموضوع فقد تحدثت الفقرة الأولى منه عن حق الأسبقية المخول للمكتري دون ربطه بضرورة إعادة البناء بعد الهدم، خصوصا وأن مبرر الإفراغ ليس هو إعادة البناء وإنما هو ضرورة الهدم كما يدل على ذلك منطوق الفصل، وفي ذلك يختلف مضمون هذا النص مع ما كان يقتضيه القانون الفرنسي والمصري³⁵، ويبقى السؤال مطروحا حول ما إذا كان المكتري يستحق التعويض أم لا إذ نميز بين حالتين:

الحالة 1: عندما يتم إفراغ المكتري بسبب تعييب المحل أو أيلولته للسقوط والانهيار، بحيث كانت وضعيته تستدعي هدمه، فإن المالك ليس ملزما بإعادة بناء هذا المحل بعد هدمه، ولا محل لمطالبته بأي تعويض مما يجعل حق الأسبقية في هذه الحالة حقا نظريا. ومعلقا على شروط وهو إعادة بناء من طرف المالك.

الحالة الثانية: عندما يتم إفراغ المكتري بسبب رغبة المالك في هدم المحل لإقامة آخر بدله، أو للزيادة فيه أو توسيعه أو إحداث تغييرات عليه.³⁶ فإنه في جميع الحالات تعتبر مساهمة المالك التخفيف من أزمة السكن هي الهدف المتوخى من إقامة هذه الرخصة، وبالتالي لا يجوز مطلقا قبول طلب الإفراغ من أجل استعادة محلات سكنية قصد هدمها وإعادة بناء محلات أخرى بدلا غير سكنية كالمعامل، المصانع، المكاتب… غيرها، لأن ذلك لا يحقق الهدف المشار إليه كما أن المالك الذي لا يحترم تعهده بإعادة البناء بشكل أوسع وهو أساس إجابته إلى طلبه بالإفراغ يكون قد جرم المكتري من ممارسة حقه في الأسبقية لعدم وجود محله، فلا يتأتى آنئذ سوى مطالبته بالتعويض.

_3 إجراءات شروط ممارسة حق الأسبقية:

أحاط المشرع المغربي حق أسبقية المكتري في الرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه بإجراءات استهدفت بالأساس ضمان ممارسه. ولكنه بالمقابل سمح للمالك بإمكانية التعديل في شروط العقد الجديد وفي تحديد الأجرة بالذات.

_1-3إجراءات ممارسة حق الأسبقية:

نصت الفقرة الثانية من الفصل 15 على أنه يتعين على المكري خطار المكتري قبل نهاية الإصلاح أو البناء بشهرين، وذلك بإحدى لطرق المشار إليها في الفقرة الأولى من الفصل العاشر أعلاه” وهكذا فبمقتضى هذه الفقرة يتيح المشرع للمكتري وسيلة عملية لمعرفة الوقت الذي ينبغي أن يمارس خلاله حقه في الأسبقية إذ أن المكري ملزم بإخطار قبل نهية الأشغال بشهرين وينبغي أن يبادر المكتري إلى تحديد موقفه من العرض الذي الإخطار الموجه من المالك. إذ بمضي الشهرين يسقط حقه في الأسبقية ويعد تنازلا منه (فقرة 1 ف 15) والمادة 50 من ق67.12 في فقرتها الثانية ها الأخرى نصت على أجل الشهرين المخول للمكتري من أجل ممارسة حقه في الأسبقية، ويحتسب أجل   الشهرين من تاريخ إشعاره من المكري، يتعين على المكري، يتعين على المكري خلال أجل خمسة عشر يوما من تاريخ تسلمه رخصة السكن أو شهادة مطابقة حسب الحالة. وذلك بالكيفيات المشار إليها في الفصول 37.38.39 ق.م,م, وهنا يمكن اختلاف بين القانون الحالي ق( 12.67) و الظهير القديم (1980)

حيث عمل القانون الجديد على تقصير أجل المكري للمكتري إلى خمسة عشر يوما بدل أجل الشهرين المنصوص عليه في القانون 15 من الظهير القديم 1980.

وتصدر الإشارة إلى إمكانية المكتري أن يطلب من المحكمة تحديد أجل للمكري يتعين خلاله تنفيد سبب الإفراغ وفي حالة مضي هذه المدة ولم يكن للمكري مبرر مقبول لتأخير الإشعار بالرجوع يحق للمكتري المطالبة بالتعويض وفي حالة تقاعس المكري عن الإشعار بانتهاء البناء فإن ق 79/06 وكذلك ق 12.67 في إطار م 50 لم يعرضا إل تنظيم حالة تقاعس المكري عن إشعار المكتري بانتهاء أشغال البناء, ولن يبين ماذا يقوم به المكتري عند الرجوع إلى المحل, الشيء الذي يظهر قصور هذه المادة وحاجتها للتعديل والرأي هو أنه على المكتري إشعار المكري بالطرق الرسمية للتعبير عن إرادته في حق الرجوع. وإذا رفض المكري يصف للمكتري إلى القضاء للحصول على حكم قضائي بالرجوع.

1-1-3شروط ممارسة حق الأسبقية:

تنص الفقرة الأخيرة من ف 15 على أنه تؤخذ بعين افعتبار بالنسبة لتحديد الكراء الجديد سواء باتفاق الطرفين أو بحكم القاضي الضوائر والتغييرات المدخلة على المحل ورأسمال المستثمر”.

ومؤدى هذه الفقرة أن المالك يقوم بالهدم وإعادة البناء أو إدخال تغييرات للمحل من أجل نسبة رأسماله، لذلك إن من حق المالك أن يقترح في الإخطار الذي يوجهه إلأىالمكتري أجرة مرتفعة عن تلك التي كان متعاقدا عليها في السابق. ولا إشغال إذ وافق المكتري عليها، إذ لم يوافق فيحق له اللجوء إلى القضاء ليحدد الأجرة المناسبة وعند وصدور الحكم إما أن يوافق المكتري عليه وعلى الكراء الجديدة، وإما لا يوافق فيسقط حق الأولوية حينها. وهو نفس ما نصت عليه الفقرة الأخيرة من المادة 50 من ق 67.12.

     من خلال هذا الموضوع المتواضع حاولنا الحديث عن حالات إفراغ بسبب الهدم أو إدخال تغييرات للمحل، سيما في ظهير 1955 وظهير دجنبر 1980 وتطرقنا أخيرا القانون 67.12 وقد حاولنا في الموضوع البحث عن مدلول الفصل 15، غير أن الاستعانة بها مكنتنا من الاقتناع عن بينة أن صياغة الفصل 15 ما هي صياغة تفقد إلى حد ألأدنى من الدقة اللازمة لصياغة النصوص القانونية وهي صياغة مفككة أو متهافتة وبالتالي معيبة.

     وفهم النص الفصل 51 فلم يكن عسيرا ويمكن تلخيص هذا الفهم للفصل 15 كنص مفتوح غير مقفل في أن تصحيح الإشعار بالإفراغ يلزم به المكري في حالتين هما حالة الهدم المحل السكني او المهني وحالة إجراء إصلاحات كبرى هامة في هذا المحل وهاتان الحالتان كسبب لطلب تصحيح الإشعار قصد لحكم الإفراغ تشترط فيهما جدية وتصدران عن باعث مقررك تقدير الاعتداد به للقاضي على غرار ما يحصل للجدية التي يمكن استدلال عليها بالتصميم ورخصة البناء.

وعند حصول الإفراغ لا يلزم المكري في حالة الهدم بإعادة البناء ولو كانت هي الباعث الدافع إلى تسبب طلبه الهدم ولكن المكتري هنا يستطيع التعويض اذا ما تبين  بأن الباعث الحقيقي يخالف الباعث المصرح به أما في ق 67.12 حيث فرض المشرع المغربي على المكري الذي يرغب في ممارسة حقه في استرجاع المحل السكني التقيد بالمسطرة التي تنص عليها في ق 67.12 حيث يخول المشرع ضمانة المكتري تقيه من عنصر المباغتة والمفاجئة وفي الإنذار بالإفراغ وبالنسبة للإفراغ لهدم وإعادة البناء فلا بد من توافر عدة الشروط نص عليها المشرع في الق 67.12 كما ان اهم ضمانات خولها المشرع للمكتري مند صدور اول ظهير ينضم الكراء السكني هي حق المكتري في التعويض عن الافراغ والتعويض يعادل ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ وفي حالة الافراغ للهدم وإعادة البناء خول المشرع حق الاسبقية وحق الرجوع الا ان إشكالات التي يطرحها موضوعنا يجعل من الصعب علينا ان نقر بان هذا القانون استطع فعلا ان يخلق التوازن المفقود بين الأطراف  دور كبير في نجاح تطبيق مقتضياته بشكل يخدم مصالح الأطراف

    ³⁴قد نص المشرع المصري على ذلك صراحة حيث ورد في فقرة  4 من المادة  64من الق  49لسنة1977  انه:وتعتبر العين خلال المدة في حيازة المستاجر قانونيا ولا يجوز للمالك ان يغير من معالم العين .

–احمد عاصم الحماية القانونية للكراء التجاري المرجع السابق ص 164

  ³⁵ان الفصل21 من الق الفرنسي لسنة1926 صريح فان الافراغ متاح من اجل الهدم وإعادة البناء بشكل أوسع وكذلك الامر بالنسبة للفصل11 و12 من ق الفرنسي لسنة1948 ونفس الشئ يقال بالنسبة للفقرة (ه) من المادة التانية من الق المصري1947

  ³⁶انظر الفصل 518/519  ق م الجزائري

لائحة المراجع:

• الحسين بلحساني الحماية القانونية لمكتري المحلات السكنية: دراسة مقارنة، منشورات كلية الحقوق بوجدة مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 1442 ص 358
• محمد بن احمد بونبات الجديد في كراء الأماكن المعدة للسكن أو الاستعمال المهني.
  • الطبعة الثانية، المطبعة والوراقة الوطنية 2021.
• محمد العروصي المختصر في شرح بعض العقود المسماة، الطبعة السابعة 2019/2020 مطبعة أناسي ص309.
• المقررات القضائية
• حكم ابتدائي 188 صادر عن المحكمة الابتدائية بمكناس، بتاريخ 11 أكتوبر 2018 ملف رقم 71-1302 غير منشور.
• حكم ابتدائي 150,صادر عن المحكمة الابتدائي بمكناس بتاريخ 9 ماي 2019 ملف رقم 292-1302-2019 غير منشور
• حكم ابتدائي 25 صادر عن المحكمة الابتدائية بخنفرة بتاريخ 27 فبراير 2018,ملف رقم 55/2017 غير منشور.
• حكم ابتدائي 311 صادر عن المحكمة الابتدائية بمكناس بتاريخ 22 شتنبر 2016 ملف رقم 53-1302-2016 غير منشور.
• حكم ابتدائي صادر عن المحكمة الابتدائية بخنفرة، بتاريخ 08 يونيو 2021 غير منشور ملف رقم 163-2020
• حكم ابتدائي 216 صادر عن المحكمة الابتدائية بمكناس، بتاريخ 04 يونيو2015 ملف رقم 610-1305-2014 غير منشور.
• حكم ابتدائي 290 صادر عن المحكمة الابتدائية بمكناس، بتاريخ 17 أكتوبر 2019 ملف رقم 356/1302/2018 غير منشور.
• قرار استئنافي 1756 صادر عن محكمة الاستئناف، ببني ملال بتاريخ 30 نونبر 2022,ملف رقم 1204-1201-2022 غير منشور.  

---

[1] انظر الفصل الثالث من ظهير 1925/12/12 في تأسيس رؤساء لمراكز البوليس وفي تعيين اختصاصاتهم. وكذا مقتضيات ظهير 8 يوليوز 1938 التي تمنح  السلطات الإدارية وسائل التدخل قص هدم البنايات الخطيرة.

[2]– ينص فصل 335 من ق إ.ع “ينقضي الالتزام إذا نشأ ثم أصبح محله مستحيلا استحالة طبيعية أو قانونية يعتبر فعل المدني أو خطأه…” وينص فصل 38 من نفس القانون إذا كان عدم تنفيذ الالتزام راجعا إلى سبب خارج عن إرادة أحد المتعاقدين وبدون أن يكون المدين في حالة ؟؟ برئت ذمة هذا الأخير.

انظر أيضا مادة 159 من القانون المدني المصري والمادة 121 من القانون الجزائي ومادة 150 من القانون المدني السوري.

[3]-انظر الفقرة الأولى من المادة 561 من القانون المدني المصري التي تنص عليه أنه إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد مكن تلقاء نفسه، وفي نفس المدني المادة 1722 من القانون المدني الفرنسي.

[4] -نقض مصري الطعن رقم 208 لسنة 49 ق جلسة 22/4/1922 مجموعة أحكام محكمة النقض.

[5] -نقض مصري رقم 421 لسنة 44 ق جلسة 16/11/1477.

[6]أحمد عاصم حماية القانونية للكراء التجاري ط.3. 1988 ص 115.

[7] نقض المصري الطعن رقم 1402 لسنة 48 ق جلسة 21/11/1982 مجموعة أحكام محكمة النقض المكتب الفني ج .ا.ص 33- المرجع نفسه- ص. 907.

[8] نقض مصري الطعن رقم 421 لسنة 44 جلسة 16/11/1477.

[9] وفي ذلك يقول الأستاذ أحمد عاصم “… يمكن القول بأن أحكام الفصلين 11 من ظهير 24 ماي 1955 و15 (من ظهير 1980) إنما تعالج الحالات التي يكون بناية المحل بالرغم مما أصابها من تلف لم تفقد معها صفة أنها لازالت مع ذلك صالحة للاستعمال الذي أعدت له.

[10] ينص فصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 على أنه “المكري أن يرفض تجديد العقد دون الزامهبأداء أي تعويض وذلك في:

ثانيا: أن أثبت جوب الهدم المالك كلا أو بعضا أو أثبت أنه في شغل الملك خطر لسبب انعدام الأمن فيه….”

[11]المحكمة الابتدائية البيضاء قرار استعجالي رقم 8664. 463 بتاريخ 9/10/1976.

[12]قرار محكمة استئناف الرباط بتاريخ 27 نونبر 1959 مجلة المحاكم المغربية 10 فبراير 1960.

[13] قرار استعجالي عن المحكمة الابتدائية بالبيضاء رقم 8864.463 مجلة المحاكمالمغربية عدد 18 ص 50.

[14]قرار المجلس الأعلى ع. 2/27 بتاريخ 26/9/1986.

[15] راجع الخصوص.

-أحمد افزاز عقود أكرية المساكن المرجع السابق، ص 16.

– محمد لديدي ظهير 5/5/1928 المرجع السابق ص 105.

[16]وذلك بعد تعديلها بالقانون 71 لسنة 1969 وبالقانون رقم 353 لسنة 1956.

  ¹⁷سليمان المرقص مرجع السابق ح2. ط8 ص298

18 الخدري الكبير كراء المحلات المعدة للسكن وإفراغها. رسالة، المرجع السابق، ص 218 وما بعدها

• قرار محكمة الاستئناف الرباط تاريخ 22/7/1941.

19 الفصل 89 من ق. إ. ع.

20وقد ورد في قرار محكمة استئناف بالرباط لا يجوز للمحاكم أن تعطي اشهادا باتفاقية …”

21قرار المجلس الأعلى عدد 178 بتاريخ 8/2/1984 ملف مدني 91947 غير منشور.

22 انظر الفصل 644ق ل ع المغربي

²³أنظر ما سبق ذكره بخصوص قانون المصري وكذا مادتين 11 و من القانون الفرنسي لسنة 1948.

24محكمة استئناف الرباط بتاريخ 13 غشت 1921.

25محمد شليح مدلول فصل 15 من ق 06.79 المنفذ بظهير 25 دجنبر 1980 من خلال تحليل ميتودلوجي.

26 تنص مادة يتعين تصحيح اشعار بإفراغ لسبب الهدم …”

²⁷ الحسين باحساين الحماية القانونية لمكتري المحلات السكنية.

28 كامل محمد بدوي مرجع في قانون إيجار الأماكن.

29المادة 19 من قانون كراء العقارات أو المحلات المحددة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو حرفي رقم 49.16.

30 حميوي نبيل مساطر إنهاء ونسخ كراء الأماكن المعدة للسكن والاستعمال المهني دراسة على ضوء مستجدات ق 67.12.

31المادة 45: ضرورة الهدم أو إعادة البناء أو إدخال التغييرات ضرورية عليه تستوجب إفراغ.