الحقوق الواجبة التقييد وأهميتها بالرسم العقاري

إعداد: اسماعيل بن الشادة

مقدمة

لقد نص المشرع المغربي في الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري ، وفق ما جرى تغييره وتتميمه بالقانون رقم 07-14 على أنه ، يجب أن تشهر بواسطة تقييد بالرسم العقاري ، جميع الوقائع والتصرفات ، والإتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض ، وجميع المحاضر ، والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري ، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوى الشيء المقضي به ، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري ، أو نقله إلى الغير ، أو الإقرار به ، أو تغييره أو إسقاطه ، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات ، وكل حولة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه “. وإن الهدف الأساسي من إنشاء الرسم العقاري هو إشهار كل ما يتعلق بالعقارات، وما يبرم عليها من اتفاقات أو معاملات، وكذا ما ينشأ عليها من تقييدات كانت احتياطية أو نهائية، وبالتالي السماح لكل من يهمه أمر ذلك العقار المعني الإطلاع على الوضعية القانونية والواقعية، بحيث يكون على دراية بكل ما على العقار من تحملات والتزامات. كما يرمي التقييد بالرسم العقاري إلى إثبات الوجود القانوني لكل العمليات القانونية والمادية التي تطرأ على العقار المحفظ، وإعطاءها حجية فيما بين الأطراف وفي مواجهة الغير بصفة عامة ولفائدة الغير حسن النية بصفة خاصة، كما يبدو أن الرسم العقاري يعكس الوضعية الحقيقية للملك والحقوق العينية المترتبة عليه.

الحقوق الواجبة التقييد وأهميتها بالرسم العقاري

لقد عمل المشرع المغربي على تحديد الحقوق القابلة للتقييد في السجل العقاري في مجموعة من الفصول بعضها أورده في قانون التحفيظ العقاري، وبعضها الآخر تم التنصيص عليه في نصوص تشريعية أخرى (المطلب الاول)، كما أن التقييدات في السجل العقاري تكتسي أهمية بالغة، لكون الحقوق العينية العقارية الواقعة على عقار محفظ لا تعتبر موجودة إلا إذا قيدت في الرسم العقاري (المطلب الثاني).

المطلب الاول: الحق الواجب تقييده

لقد حدد المشرع مجموعة من الحقوق الواجبة التقييد وهي التي نص عليها في الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري (الفقرة الأولى)، بالإضافة إلى الحقوق الواردة في قوانين أخرى (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الحقوق المنصوص عليها في الفصل 65

نص الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري على الحقوق والوقائع الواجب تسجيلها في السجل العقاري أو في السجلات العقارية ، بحيث جاء فيه :” يجب أن تشير بواسطة تقييد في الرسم العقاري جميع الوقائع والتصرفات والإتفاقات الناشئة بين الأعمام العالمية كانت أو بعوض وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عذاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه ، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات ، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه “. ويتضح من خلال هذا الفصل أن المشرع المغربي بين عدد الحقوق الواجب تقييدها وهي كالتالي:

-1 – الأعمال ويقصد بها تلك الأعمال المادية التي يمكن أن تطرأ على العقار فتغير من طبيعته ومساحته وشكله أو معالمه كاعمال البناء أو الهدم …

2- التصرفات الإرادية بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض عندما تهدف هذه التصرفات إنشاء حق عيني عقاري أو نقله أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه.

3- الأحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري عندما يكون موضوع هذه الأحكام أو هذه المحاضر إنشاء حق عقاري أو نقله أو إقراره أو تغييره أوإسقاطه. 5- كل تصرف قانوني يرمي إلى الإجراء من الدين أو حوالة لقدر يوازي كراء بناء أو أرض غيرمستحقة الأداء لمدة تزيد على السنة.

4- عقود أكرية العقارات التي تفوق مدتها ثلاث سنوات. 7 – التقييدات الإحتياطية التي يطلبها صاحب الحق العقاري بهدف الإحتفاظ المؤقت بهذا الحق (الفضلات 85 و 86 من ظهير التحفيظ العقاري..). 6- إنتقال الحقوق العقارية عن طريق الإرث ( حسب الفصل 82 من القانون 07-14 أو عن طريق الوصية.

الفقرة الثانية: حقوق واردة في قوانين أخرى

هناك بعض الحقوق الأخرى التي أوجب المشرع المغربي تقييدها إضافة إلى الحقوق المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري المذكورة أعلاه، وذلك في قوانين متفرقة مثل فيما يلي:

• -العقار المرتفق به المادة 38 من مدونة الحقوق العينية
• الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني على هذا العقار تقيد تقييدا احتياطيا للإحتجاج بها في مواجهة الغير حسب المادة 13 من مدونة الحقوق العينية ، وهذا ما ذهب إليه المجلس الأعلى في أحد قراراته التي أكد فيها على أن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها اتجاه الغير إلا من اليوم الذي يسجل فيه بالرسم العقاري تسجيلا منتظما العقد المتضمن صراحة الاحتفاظ لهذه الحقوق المبنية بأسمائها فيما أو عن يوم الذي وقع فيه تقييدها مقال التداعي الرامي إثباتها احتياطيا .
• الحجز التحفظي الواقع على عقار محفظ وما قد يتبعه من فك أو تحويل إلى حجز عقاري تنفيذي (الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري
• محاضر البيع بالمزاد عندما يصبح هذا الأخير نهائيا.
• الرهون الإجبارية التي تكون بدون رضى المدين ( المادة 171من مدونة الحقوق العينية ) .
• الحقوق المكتسبة على المياه العامة (قانون رقم 96.10 غشت (1994).
• تصنيف بناء ضمن الأبنية الأثرية الفصل 11 من ظهير 21 يوليوز 1945 المتعلق بالأثار التاريخية
• الأمر الرسمي الصادر عن القضاء بإلغاء حجز عقاري الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري). 9- إذا كان رسم الملكية قد استخرج باسم قاصر أو ناقص الأهلية فإنه يجب أن يتضمن السند بيان سن القاصر ونوع عدم أهليته.
• إلحاق الطرق والشبكات بالتجزئة العقارية والمطوعة السكنية بالأملاك العامة يكون محل محضر يجب قيده بإسم الجماعة في الصك العقاري الأصلي العطار موضوع التجزئة (المادة 29 من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتاريخ 17 يونيو 1992 ).

المطلب الثاني: أهمية تقييد الحق العيني في الرسم العقاري

إن الهدف الأساسي من إنشاء الرسم العقاري هو إشهار كل ما يتعلق بالعقارات، وما يبرم عليها من تقييدات كانت احتياطية أو نهائية، وبالتالي السماح لكل من يهمه أمر ذلك العقار المعني الإطلاع على الوضعية القانونية، بحيث يكون على دراية بكل ما على العقار من تحملات والتزامات.

كما يرمي التقييد بالرسم العقاري إلى إثبات الوجود القانوني لكل العمليات القانونية والمادية التي تطرأ على العقار المحفظ، وإعطاءها حجية فيما بين الأطراف وفي مواجهة الغير بصفة عامة ولفائدة الغير حسن النية بصفة خاصة، كما يصبو إلى جعل الرسم العقاري يعكس الوضعية الحقيقية للملك والحقوق العينية المترتبة عليه .

كما يكتسي أيضا التقييد في الرسم العقاري أهمية بالغة كما سبقت الإشارة إلى ذلك لكون الحقوق العينية العقارية الواقعة على عقار محفظ لا تعتبر موجودة إلا إذا قيدت في الرسم العقاري إذا اكتسب شخص حقا على عقار محفظ ولم يقيده في الرسم العقاري فإنه لا يمكن الإحتجاج بذلك الحق أمام الغير، كما أنه لا يمكن للغير الإحتجاج به تجاه مالكه لكونه يعتبر غير موجود من الناحية القانونية.

كما أن عملية إشهار الحقوق العينية في السجل العقاري تسمح لكل شخص يهمه العقار الإطلاع على وضعيته، بحيث يكون على علم بكل ما يتعلق به عند إبرام العقد، فالمشتري لعقار مرهونا رهنا رسميا مثلا يأخذ بعين الإعتبار قيمة الدين المضمون من خلال الإطلاع السجل العقاري ويكون أيضا على دراية كاملة بالمالك الحقيقي للعقار.

فالهدف من إنشاء السجل العقاري هو إشهار كل ما يتعلق بالعقارات وما يبرم عليها من اتفاقات أو معاملات وما ينشأ عليها من تقييدات احتياطية، ليكون الغير على علم بالرعية الحقيقية للعقاري وصولا إلى صيانة الحقوق والحفاظ عليها .

علاوة على أن تحفيظ العقار وإعطاءه رسما نهائيا يعبر عن حالته المادية والقانونية، لا يؤدي إلى تعطيل حركته وشلها، بل الغرض من ذلك هو تسهيل تداوله بخلق شعور الأمان والإطمئنان والثقة لدى المتعاملين معه، من هنا أكد المشرع على تقييد الحقوق في السجل العقاري إيمانا منه بأهميةالإجراء القانوني.

إذ الحق لا يعتبر موجودا إلا من تاريخ تسجيله في الرسم العقاري، كما أن إشهار الحقوق العينية في السجل العقاري يسمح لكل شخص يهمه أمر العقار الإطلاع على وضعيته وما أبرم بشأنه من اتفاقات أو معاملات، وإذا تعذر تسجيل حق من الحقوق بصفة نهائية لسبب من الأسباب، سمح المشرع بتقييده احتياطيا ريثما يتم تسجيله بصفة نهائية .